行业数据 | 金九销售增速再降, 新开工与土地购置支撑开发投资增速转稳
导 读
当前房地产市场依旧处于下行期，新房销售面积与新开工面积增长均显乏力，房企在拿地上也着重于优质地块的争夺。
◎ 作者 / 杨科伟、姚郑康
9月销售面积同环比分别增2.9%和33%，但同比增速收窄1.7pts
总的来看，“金九”全国新房市场销售面积量增，但后续增长动力不足。2019年9月全国商品房销售面积达17330万平方米，环比增33%；销售金额为16118亿元，环比增32%。但需要注意的是，1-9月销售面积累计同比增速依旧处于负增长区间，同时9月单月同比增速仅2.9%，相比8月下降了1.7个百分点，可见商品房销售面积增长略有乏力。
实际上，从9月实际开盘销售情况来看，核心二线城市成交表现并不理想，合肥、厦门等热点城市销售遇冷、库存激增实证本年“金九”失色。此外我们注意到，部分龙头房企在销售表现不佳的城市采取了降低售价、更换装标等营销手段，可见9月销售面积量增或与以价换量有关。同时，考虑的部分城市虽有打折促销但成交依旧惨淡，因此我们认为降价走量不是长久之计，“降价难换量”时新房销售或将失速。
开发投资额增速止跌转稳，单月和前9月增速皆达10.5%
开发投资额增速止跌转稳维持10%以上高水平，2019年1-9月全国房地产开发投资额，累计同比增速为10.5%，与1-8月持平。此外，从9月单月来看开发投资额为1.34万亿元同比增10.49%。综合累计增速和单月增速来看，开发投资额增速已稳定在10%以上的较高水平，处于历史相对高位。
9月房企土地购置面积较大幅量增与增加施工强度追赶工期是开发投资额增速持稳的主要支撑。一方面，随着全国土地市场在高能级城市优质土地供应增多的刺激下出现了转好信号，土地成交环比上涨，此外在一线城市优质土地成交大增的影响下平均地价也止跌回升，在此影响下房企土地购置成为开发投资额最主要支撑。另一方面，为了备战下半年销售季，房企普遍加快了施工强度，因此虽然9月施工面积累计增速有所下降，但在施工强度增加下，房企施工投资也对开发投资额增速转稳起到一定辅助作用。
新开工面积9月同、环比皆增6%，一二线加大供应刺激土地购置大幅回升
从新开工面积来看，房企开工积极性较低，累计增速继续回落。1-9月房屋新开工面积累计增速仅8.6%，较1-8月下降了0.3个百分点。需要注意的是，新开工累计增速已连续3个月位于10%水平线以下，单月同比增速仅6.66%也远不如去年同期的20.28%。
考虑到新房市场依旧未走出下行期，结合新房销售方面“金九”失色的事实，房企对于市场的预期依旧保守谨慎，我们预计新开工面积低迷的增速在10月将延续。
从土地购置面积来看，呼应于土地成交规模的小幅回升，房企土地购置面积相应的大幅提升。1-9月土地购置面积累计增速同比下降20.2%，降幅较1-8月大幅收窄5.4个百分点。需要注意的是，房企拿地热情依旧冷静，9月土地市场的火热主要由于核心城市优质地块的供应，这与当前房企审慎的拿地态度是一致的。
综上，当前房地产市场依旧处于下行期，新房销售面积与新开工面积增长均显乏力，房企在拿地上也着重于优质地块的争夺。在此判断下我们认为，下半年新房销售表现将继续微降，全年销售表现将与上年持平；结合房企融资迟迟未松的客观背景，房企在拿地决策上也将更加“精准化”、“谨慎化”，核心城市的优质地块将是房企争夺重点。而新项目开工也会“因城而动”，房企在市场较为低迷的城市将适度延迟开工。受土地购置“审慎”和新开工“延迟影响下”我们认为房企开发投资额累计增速难再上升，下半年大概率将在10%增速上趋稳。
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合！
▼往期精彩回顾▼行业数据|8月销售增速创新高，融资收紧影响新开工高位回落
行业数据｜7月销售、投资回落叠加经济下行，下阶段行业仍需维稳
行业数据｜6月销售下行压力显著，土地市场回暖带动投资开发维持高位
| 克而瑞地产研究 | cricyjzx 易居企业集团的专业研究部门 |